物流不動産が好調 - JIL
不確実性が続く中、投資家はよりディフェンシブな資産や戦略を模索しており、アジア太平洋地域の工業用資産への投資対象はますます拡大している。
物流はアジア太平洋地域で最も回復力のある不動産資産クラスとして注目されてきましたが、投資家はこのセクターが明らかに防御的な性質を持つにもかかわらず、ますます複雑な市場であることを認識しています。
"JLLのスチュアート・ロス（東南アジア産業・物流部門ヘッド）は次のように述べています。「物流は依然として投資家の目に留まっており、取引の動きは緩やかになっているものの、最近の兆候は市場がますます洗練されてきていることを示しています」。
商業用不動産投資市場は今年、世界経済の動向に合わせて下落したが、地域別の産業用資産は広範囲に回復力を発揮している。JLLのデータによると、アジア太平洋地域の全体的な不動産取引量は前年比32％減少した。しかし、物流取引は111億米ドルに達し、前年同期比でわずか6％の減少となり、2019年の高水準を脱した。より広い意味では、物流・産業資産は2020年の世界投資の16％を占め、2010年の10％から増加した。
この依存傾向は、現在の危機を経ても維持されています。過去6ヶ月間だけでも、アジア太平洋地域の物流資産を対象としたジョイントベンチャーやファンドを通じて70億米ドル以上の資金が調達されている。主な取引やパートナーシップとしては、ESRがGICと提携してオーストラリアで10億豪ドルのビルド・トゥ・ホールド・ファンドを組成したり、ESRが韓国で10億ドル以上を投資するCPPIBとAPGの合弁会社を設立したり、GLPが中国インカム・ファンドIで21億ドルを調達したりしています。
現在の環境下では、物流・産業用資産の誘致に勢いが増すことが予想されますが、既存の経済・人口動態のメガトレンドの最前線に位置していることから、供給は引き続き逼迫した状態が続いています。
"入居者と投資家のコミットメントに導かれて、このセクターは、COVID-19後の回復がさらに成熟していく中で、それに対応するために十分な位置を占めています」とJLLのアジア太平洋地域リサーチ担当ディレクター、ピーター・ゲヴァラは述べています。
電子商取引がアジア太平洋地域の何億人もの消費者の消費習慣の中でより大きな足掛かりとなることで、ラストマイル・ロジスティクス施設の規模は拡大していくでしょう」と述べています。ラストマイル・ロジスティクスは、ハブから最終的な配送先までの商品の移動と定義されており、需要を満たすためには大幅なアップグレードが必要であり、より多くの投資家の参加が必要になると考えられます。
このテーマに沿って、投資家と入居者の双方は、都市型物流、配送の最適化、クロスドッキングセンター、自律走行車の利用へのシフトがより顕著になると予想しています。さらに、ラストワンマイル戦略を成功させるには、革新的なソリューション、最新のプロセス、デジタルトランスフォーメーション、需要を満たすための最新の技術開発を導入する必要があります。
"パンデミックは、インターネットの普及率の向上、オンライン食料品の拡大、オムニチャネル小売の拡大、ロジスティクスや倉庫管理へのテクノロジーの統合など、この分野ですでに行われているトレンドを加速させるでしょう」とGuevarra氏は述べています。
この分野の高度化に加えて、多層階の物流開発のような都市化に基づくコンセプトは、このペースでより大きな地位を得ようとしている投資家と入居者の両方が、より多くのことを考慮する必要があるでしょう。従来は、物流用地の利用可能性が限られており、地価が比較的高い人口密集都市の主役であったが、現在ではオーストラリアやインドで、東京や香港のような高度に都市化された都市を補完する形で、複数階建ての物流開発が出現している。
COVID-19がサプライチェーンと供給逼迫に短期的な影響を与えたこともあるが、ロス氏は、投資家が将来の需要を支える長期的な人口統計学的ファンダメンタルズを指摘していることから、物流セクターの防御力がより明確になってきていると考えている。
その結果、このセクターは急速に制度化されつつあり、セクター内での複雑な取引の増加につながっています。
"物流分野への資本流入により、より複雑な取引が行われるようになり、既存投資家と新規投資家の両方がこの分野に参加するようになりましたが、これは今後も続くと予想されます。
具体的には、世界最大の投資家が物流不動産への投資を行うケースが増えています。また、この分野ではプラットフォーム取引への意欲が高まっています。密に保有している資産が豊富にあるため、投資家は個々の資産よりも物流プラットフォームの取得に向けて動き出しています。
プラットフォーム買収戦略の利点は、テナントネットワークの確保に役立ち、投資家が迅速に規模を拡大できることです。また、合併や民営化によるプラットフォーム買収は、物流セクターへのアクセスと拡大のための追加的な方法を提供し、市場が成熟するにつれて勢いを増していくと予想されています。
人口動態学的な要因により、商業用不動産の需要は当面の間、増加すると予想されており、投資家は以下の点に注目しています。
