アジアでの不動産投資は底打ちーJLL予想
JLLのデータによると、商業用不動産投資は2020年の上半期には前年同期比29％減の3,210億米ドルと世界的に減少した。同期間を通じて、COVID-19の影響が投資市場に及んだため、アジア太平洋地域の取引量は32％減少しました。
しかし、運用資産2兆米ドルに迫る世界の投資家38人を対象としたJLLの世論調査によると、84％の不動産投資家がアジア太平洋地域の取引量は2021年初頭までに大幅に回復すると予想している。中国では持続的な回復の兆しが見られることから、楽観的な見方がさらに強まっています。一部の投資家は依然として強気で、32％の投資家が2020年前半に市場が底を打つと確信している。
このような自信は不動産に限ったことではありません。アナリストは、パンデミックの最悪期が終わったかもしれないという確信と、中央銀行の多額の景気刺激策を引用しています。
"信じられないかもしれませんが、投資家は悲観的で憂鬱な気分に浸っているわけではありません」とJLLのスチュアート・クロウ アジア太平洋地域キャピタルマーケッツ担当CEOは述べています。"課題はありますが、多くの投資家はアジア太平洋地域の投資戦略を、COVID以前のトレンドが加速していることから恩恵を受けているコア地域やセクターに再フォーカスしています」と述べています。
防衛拠点とセクターが最も需要が高いと同氏は述べています。日本と韓国が引き続きトップであり、マルチファミ リー、非裁量小売、物流などのセクターも上位にランクインしています。
この調査では、投資家が継続的なリスクを軽減するための防衛戦略として中核地域に注目しているため、2021年に向けて取引が増加する可能性が高い市場として、日本、韓国、中国、オーストラリアが挙げられています。
世界第3位の経済大国である日本市場の相対的な安定性と透明性の高さから、調査対象者の56％が2021年にエクスポージャーの増加を計画しており、所得や資本価値のリターンが比較的安定している安全な投資先としての日本の地位を確固たるものにしています。一方、COVID-19の前に中国の国内経済が減速しているにもかかわらず、調査対象となった投資家は短期的な逆風を乗り越えて、市場の長期的な成長の可能性に注目しており、51％の投資家が2021年内に中国へのエクスポージャーを増加させる予定であると答えている。
"取引活動が活発化し、危機から抜け出した価値のポケットが出現するにつれ、投資家はリスクカーブを上に移動し、不動産への直接的・間接的なエクスポージャーを含むようになると予想されます」とクロウ氏は述べています。
調査対象となったほとんどの投資家は、民間市場での直接取得が主なルートであることに変わりはありませんが、多くの投資家は、不動産へのエクスポージャーを獲得し、増加させるために、さまざまな取引構造に目を向けるようになってきています。かなりの数の投資家が、プラットフォーム取引へのエクスポージャーを増やすことを計画している（32％）、または債券市場での活動を増やすことを計画している（29％）。
"COVID-19は投資家の不動産へのアクセス方法を変えようとしています」とJLLアジア太平洋地域チーフリサーチオフィサーのロディ・アランは述べています。"不確実性の高い時期には通常、より安定したリスクプロファイルへのシフトが見られますが、多くの投資家はアジア太平洋地域での長期的な分散戦略を示唆しているだけでなく、この地域での取引方法を再考しています」と述べています。
ディフェンシブ・セクター COVID-19のパンデミックが猛威を振るう中、投資家は既存のポートフォリオのバランスを、防御的で運用上重要なセクターとのバランスを取りつつあります。
"オフィス・セクターが次の未来の仕事に適応していく中で、人口統計学的、技術的、社会的発展のトレンドから恩恵を受けている代替セクター、特にリビング、ロジスティクス、データセンターが恩恵を受けることになるでしょう」とクロウは述べています。
物流は、ロックダウン中の電子商取引の成長により、危機から最も回復力のあるセクターとして広く取り上げられていますが、調査対象となった投資家の80％以上がエクスポージャーを増やしたいと考えており、2021年に向けてさらに魅力的なセクターとなる可能性が高いと考えられます。
多世帯住宅も取引の回復に大きな役割を果たすと考えられ、地域の主要都市で住宅不足と手頃な価格の住宅への圧力が続く中、58%の投資家が投資の拡大を計画しています。
また、データセンターや学生生活などで構成される地域の成熟したオルタナティブセクターにも引き続き関心が寄せられており、世論調査を行った投資家の44%が2021年内にエクスポージャーを拡大すると回答しています。
"不確実性が続いていることを考えると、このサイクルでは防御的な投資がより大きな役割を果たすことになるだろう。しかし、ディフェンシブ投資の定義は、安定したオルタナティブ資産へのエクスポージャーを増やすために進化し続けるでしょう」とクロウ氏は述べています。
